【住宅業界向け】性能の根拠と現場の段取りを、どう残すか

13時。現場監督の石田さん（59歳）の携帯が鳴りました。施主から、キッチンの位置を少し変えたいという連絡です。石田さんは頭の中にある「どの大工が、いつ空いているか」と、設備業者の予定を思い浮かべながら、職人の手配を電話で組み直します。同じころ展示場では、入社3年目の営業、小川さん（27歳）が、来場したご夫婦に「断熱の等級で、住宅ローン減税はどう変わるのか」と聞かれ、答えに詰まっていました。

※石田さん、小川さんは、公開データから想定した架空の人物です。

新築一戸建は、地域の工務店が施主と一棟ずつ向き合ってつくる仕事です。それなのに、工務店では、こうした「一人に頼る判断」が積み重なりやすい構造があります。しかも判断が集まるのは現場の中だけではありません。本社は設計・省エネ計算・確認申請・積算を担い、展示場と営業所は提案と資金計画を、施工現場は工程と職人の手配と検査を担います。本社と現場の間、そして施主・職人との間を、電話と紙とExcelが行き来しています。

この記事は、本社と展示場・営業所をもつ地域の工務店・ビルダーを想定し、公開データから業界の構造（市場・仕事の流れ・収益）と、本社・展示場・現場の仕事の構造をつなげて読み解きます。2027年に何が変わるのか、工務店ならではの業務のどこにAIを入れるべきかを整理します。20枚の業界レポートも無料で公開しています。

この記事でわかること

数字で見る新築一戸建業界 ―― 建てる人は減り、建てる費用と手間は増えている
ルールは強まり、手間は工務店と職人に集まる
利益は「提案の根拠・手戻り・工期」で決まる
2027年に「新たに」起きること ―― 業界に固有の4項目と共通の2項目
現場の人 ―― 展示場・現場の3人と本社の3人
提案と資金計画・工程と職人の手配・省エネ計算と確認申請・検査とアフターサービス ―― 4つの業務とAIで変わること
90日の進め方

2026→2027、本社と現場で何が変わるか

	2026年（いま）	2027年（これから）
市場・業界	家を建てる人が減る。持家の着工は2025年度に12.6%減	GX ZEHの適用（4月予定）と大手の住宅トップランナー基準の目標年度。ZEHの目標が一段上がる
施主・価格	建築費が上がり、土地付注文住宅は年収の7.8倍に	省エネ基準適合住宅で減税を受けられるのは、建築確認が2027年末までの家。性能の説明が要る
現場の人	ベテラン現場監督の頭の中で、職人の段取りが決まる	育成就労が4月に始まり、協力業者の人の構成が変わる。段取りを引き継ぐ相手が増える
本社と現場	図面・仕様変更・工程を電話と紙で往復	省エネと構造の図書が増え、往復を受け止める人が細る
業務・ルール	省エネ適合の義務化・4号特例の縮小に対応中	サーバーのサポート終了（1月）、標準仕様と設備の見直しが重なる

問いは一つです。性能の根拠と現場の段取りを、AIで会社の仕組みにどう残すか。

業界の数字 ―― 建てる人は減り、建てる費用と手間は増えている

指標	数字	出典
持家の着工（2025年度）	19万5,111戸。前年度比12.6%減。三大都市圏以外の「その他地域」は15.4%減	国土交通省建築着工統計（2026年4月30日）
土地付注文住宅の建設費（2025年度）	3,737.6万円。前年度比6.4%増（土地取得費は1,575.3万円で5.4%増）	住宅金融支援機構フラット35利用者調査
大工の人数	29.8万人（2020年）。1995年（76.2万人）の4割以下	総務省「国勢調査」（国土交通省資料のグラフ）
木造建築工事業の倒産	181件（2026年1〜10月）。前年同期の1.8倍	東京商工リサーチ（2026年11月6日）

※大工の人数は国土交通省資料のグラフの値（298千人）。同資料の本文には「約20万人」とあり、資料内で食い違っています。

持家は首都圏で9.1%減、近畿圏で9.5%減で、地方ほど落ち込みが大きくなりました。分譲住宅のうち一戸建は2025年度に11万5,200戸で、前年度比5.9%減、3年連続の減少でした（国土交通省）。家を買う側の負担も重くなっています。2025年度のフラット35利用者調査では、土地付注文住宅の所要資金は5,313万円で年収の7.8倍（前年度は7.5倍）、建売住宅の購入価額は4,215万円で前年度より10.2%上がりました（住宅金融支援機構、2026年7月24日）。土地より建物の費用の伸びが大きくなっています。

家を建てる人は減り、建てる費用と手間は増えている。地元の工務店の勝負は「棟数」より、性能の根拠を示して選ばれ、少ない職人で工期を守れるかです。

ルールは強まり、手間は工務店と職人に集まる

仕事は、施主から工務店、協力業者（基礎・設備・内装など）、大工・職人へと流れます。省エネと確認申請のルールは強まりましたが、職人は減り、余力がありません。

省エネ：2025年4月から、全ての新築で省エネ基準への適合が義務になりました。2027年4月には、ZEHの新しい定義（GX ZEH）の適用が始まる予定です。法の省エネ基準も、遅くとも2030年までにZEH水準へ引き上げられる予定です（国土交通省）。
確認申請：2025年4月から4号特例が縮小され、木造2階建ての住宅も構造・省エネの図書の提出と審査が必要になりました。
費用：土地付注文住宅の建設費は3,737.6万円で前年度比6.4%増（2025年度）。所要資金は5,313万円です。

大工は2020年に29.8万人で、60歳以上が約4割を占めます（総務省「国勢調査」、国土交通省資料）。地元の工務店は、施主への説明と、協力業者・大工の段取りを同時に担う「まとめ役」です。このまとめ役を誰が担うかが、利益と品質を分けると考えられます。

利益は「提案の根拠・手戻り・工期」で決まる

注文住宅は、契約から引き渡しまで数か月かかる仕事です。

段階	何が起きているか
提案・見積（間取り・仕様・資金計画）	性能と費用を根拠つきで示せるかで、契約と粗利が決まる
設計・申請（省エネ計算・構造・確認申請）	図書と審査の手間が増え、着工までの日数が変わる
施工・工程（職人の手配・工程・検査）	職人が足りず工期が延びると、費用だけが増える
引き渡し・アフター（定期点検・不具合の対応）	点検と対応の記録が、次の家づくりと紹介につながる

建築費が上がる中で、施主が納得できる性能と費用の根拠が要ります。そして、性能と費用の説明、納まりと省エネの工夫、職人の段取りと工期 ―― 利益を決める判断は、店長・ベテラン設計・ベテラン現場監督の経験と重なっています。木造建築工事業の倒産181件（2026年1〜10月）のうち71.2%は販売不振が原因でした（東京商工リサーチ）。

データで見る「段取りの判断」の偏り

データ	数字
① 大工が減る：大工の人数	29.8万人（2020年。1995年の4割以下）
② ベテランが多い：大工のうち60歳以上	約4割（2020年）。人数の山は65〜69歳（建設・土木作業者全体は45〜49歳）
③ この先も減る：2050年の大工	約9.4万〜10.2万人（入職の傾向による国土交通省の試算）
④ 工務店が倒れる：木造建築工事業の倒産	181件（2026年1〜10月・前年同期の1.8倍）。1〜7月の159件は過去10年で最多（帝国データバンク）
⑤ 世代の山：2027年に60歳に達する人	前年の約1.4倍（出生数の比較。在籍者数ではない）

⑤は1967年生まれ（193万5,647人）と1966年生まれ（136万974人）の出生数の比較です。役割交代を考える目安にとどめます。

工程の段取りは、施主の要望、図面、職人の空き、天気、検査の日程を同時に考える仕事です。職人が減り、年齢が上がる中で、その判断は一部のベテラン現場監督に集まり、記録されないまま役割交代を迎える ―― データから考えられる構造です。

段取りの判断ができる人がいないと、本社と現場で何が起きるか

判断がベテランに集まると、工程が一人頼みで組み直せず、工期が延びて職人の手待ちが出ます。性能の根拠が設計の頭の中にあり、展示場で性能を説明できず、値引きで契約する。仕様変更の記録が残っておらず、手戻りと是正が繰り返される。利益が減り、職人と人を守れなくなる ―― こうして、判断がさらに一部に集まる悪循環になります。

本社と現場 ―― 地域の工務店・ビルダーの業務分担

展示場・営業所｜営業	現場｜工事・品質	本社｜設計・工務	本社｜総務・経理・アフター
来場の接客・ヒアリング	工程表づくり・組み直し	実施設計・図面	入金・支払いの管理
間取りプラン・概算見積	大工・協力業者の手配	省エネ計算（外皮・一次エネ）	職人・業者との取引
資金計画・ローン減税の説明	配筋・構造・断熱の検査	構造・壁量の確認	定期点検・アフター対応
仕様の打合せ（色・設備）	施主との現場打合せ	確認申請・検査の手続き	顧客台帳・紹介の管理
契約・変更契約	安全・近隣への配慮	積算・プレカット発注	採用・教育
引き渡しの立ち会い	是正と記録写真	仕様変更の反映	システムと記録の管理

本社と展示場・現場の間では、図面、仕様、見積、工程、検査の記録が行き来します。AIの出番は、この「往復」と「ベテラン頼み」が重なる業務です。

2027年に「新たに」起きること

省エネ基準への適合の義務化と4号特例の縮小（2025年4月）、住宅ローン減税の延長（2026年からの入居）、建築費の上昇 ―― これらはすでに起きている「前提」です。2027年に新しく起きることを、日付と根拠つきで整理します。

住宅の性能とお金のルールが変わる（新築一戸建に固有の4項目）

時期	何が始まるか	影響する業務	確度
2027年4月（予定）	GX ZEHの適用開始。断熱等級6、再エネを除く一次エネルギー消費量35%以上の削減、HEMSが要件。蓄電池は戸建のGX ZEH＋・GX ZEH・Nearly GX ZEHで必須（狭小地・多雪地域向けのGX ZEH Orientedは対象外）。現行ZEHの新規取得は2028年3月まで。ZEHビルダー評価に、受注に占めるGX ZEHの割合の☆が付く	本社設計：標準仕様と省エネ計算の型の作り直し／本社経営：ZEHビルダーの目標／展示場：ZEHとの違いと費用の説明	高（国の定義で明記。資料の表記に合わせ「予定」）
2027年12月31日（建築確認）	省エネ基準適合住宅がローン減税を受けられる最後の建築確認。2028年以降に建築確認を受けた省エネ基準適合住宅は対象外（登記上の建築日が2028年6月30日までは対象）。2028年以降入居の災害レッドゾーンの新築も対象外	展示場：資金計画と減税の説明、ZEH水準以上の提案／本社工務：確認申請の日程管理／営業：土地探しでの区域の確認	高（令和8年度税制改正で決定）
2027年度	住宅トップランナー基準の目標年度。注文戸建を年300戸以上供給する事業者は、全棟が強化外皮基準、平均BEI 0.75、太陽光の設置率87.5%（設置が合理的な住宅のうち）	地域の工務店の多くは直接の対象外。ただし大手の標準仕様と見積で比べられる／本社設計：自社の標準仕様と太陽光の提案の目標	高（国土交通省の報告実施要領書に明記）
2027年度	家庭用エアコン（壁掛形）の新しい省エネ基準の目標年度	本社積算・設計：標準設備のエアコンの機種と単価の見直し／展示場：光熱費の説明	高（新基準は2022年5月に設定済み）

人とシステムが変わる（全業種に共通の2項目）

時期	何が始まるか	影響する業務	確度
2027年4月1日	育成就労制度の開始。建設分野は2027年度から2年間の受入れ見込数を12万3,500人とし、独自の上乗せ措置がある	現場工務：協力業者（基礎・大工・内装など）の人の構成と、現場での指導・安全の段取り	高（施行日が政令で確定）
2027年1月12日	Windows Server 2016の延長サポート終了（日本時間では13日）	本社総務：設計・積算・顧客台帳のサーバー、CAD・省エネ計算ソフトの動作環境	高（日付が確定）

固有の4項目は、どれも「性能の根拠を、誰が・どの数字で示すか」を問います。GX ZEHは経済産業省が定めたZEHの定義で、法の義務ではありません。それでもZEHビルダーは受注に占めるGX ZEHの割合を問われ、展示場では大手の「強化外皮＋太陽光」と比べられます。減税の期限は、2027年に契約する施主の確認申請が年をまたぐかどうかで資金計画を変えます。

2027年に新しく来るのは、ZEHの目標と減税の条件で性能の根拠が問われることと、現場で一緒に働く人の構成が変わることです。どちらも、本社と現場の両方の仕事を変えます。

現場の人 ―― 展示場・現場の3人と本社の3人

人	詰まる瞬間	2027年のリスク
石田さん（現場監督・59歳）	仕様変更で職人の手配を電話で組み直す	職人の段取りと納まりが記録されていない
小川さん（展示場営業・27歳）	断熱と減税の違いを聞かれる	性能と減税の条件を説明できず、契約を逃す
坂本さん（展示場の店長・45歳）	若手の資金計画と提案書の確認	店長と営業を一人で抱え、若手の育成が進まない
中野さん（本社設計・41歳）	確認申請の指摘への対応	GX ZEHで計算と説明がさらに増える
松本さん（本社積算・発注・57歳）	値上げの連絡で原価を見直す	原価の見方と発注のこつを持つベテランが抜け始める
原さん（本社アフターサービス・33歳）	引き渡し後の不具合の相談	点検と記録が追いつかない

※6人は、公開データから想定した架空の人物です。

工務店ならではの4つの業務と、AIで変わること

① 提案と資金計画 ―― 性能と費用の根拠を、展示場で示せるように

いま：来場者に性能と減税の違いを聞かれる → 説明は店長・ベテラン営業の経験 → 若手は本社に確認し返事が遅れる → 値引きで契約を決めにいく
2027年・AIを使うと：性能と減税の条件をAIで確認 → 間取りと仕様から概算をAIが下書き → 光熱費と費用の比較をAIで作成 → 営業が根拠を示して提案

建築確認が2028年以降の省エネ基準適合住宅は、住宅ローン減税の対象外になります。性能と費用の根拠を「店長の頭の中」から「会社のデータ」に移すことが先です。

② 工程と職人の手配 ―― ベテランの段取りを、若手監督の手元に

いま：ベテラン監督が工程表をつくる → 職人の得意と空きは頭の中 → 仕様変更や雨で組み直しに追われる → 現場監督が休めない
2027年・AIを使うと：職人と業者の条件を台帳にしAIで検索 → 変更と天気から組み直し案をAIが作成 → 現場監督が確認し、例外だけ判断 → 組み直しの理由を記録し若手に引き継ぐ

③ 省エネ計算と確認申請 ―― 増える図書を、仕組みで回す

いま：設計が一棟ずつ省エネ計算をする → 仕様変更のたびに計算し直す → 申請の指摘への対応が人による → 着工が遅れる
2027年・AIを使うと：標準仕様から計算の下準備をAIで → 変更点と影響をAIが一覧に → 過去の指摘と対応をAIで検索 → 設計は納まりと提案に集中

計算と申請の「型」を残せば、設計は「良い家を考える時間」に戻れます。

④ 検査とアフターサービス ―― 記録を、次の家づくりに戻す

いま：検査写真を現場監督が手で整理 → 点検の予定を紙とExcelで管理 → 不具合の原因が設計と現場に戻らない → 同じ手戻りが繰り返される
2027年・AIを使うと：検査写真の整理と報告をAIで → 点検の予定と連絡をAIで → 相談の内容と原因をAIで整理 → 設計と現場の標準に反映

段取りと根拠を残す ―― ベテランの判断を、若手と本社の手元に

現場監督と大工は急に増やせません。代わりに、ベテランが判断の理由（段取り・納まり・提案）を話し、AIが工程表や写真、音声を整理し、本社が「知恵の台帳」として管理して、展示場と現場の若手が打合せ中・現場でAIに聞いてその場で使う。工程の結果と施主の声が戻るたびに、台帳は育ちます。

これがフィールフロウのBPRです。ツールを入れる前に、「誰の、どの判断を、本社と展示場・現場のどこで使うか」を設計します。

90日で「段取りの判断」を一つ残す

1つの展示場と現場＋本社1部署で「あの人が休むと止まる判断」を一つ選び、BPR→AIの順に形にします。

期間	やること
1〜30日｜見える化	現場監督・店長・設計に聞き取り、「往復」と「頭の中の判断」を書き出す。最初の1業務を決める
31〜60日｜台帳とAIを試す	職人の条件と組み直しの理由を台帳にし、若手の現場監督がAIで工程づくりを試す
61〜90日｜確かめ広げる	作成時間・工期の遅れ・手戻りを比べ、手順書にして全現場へ。次の業務を選ぶ

見る数字は、工程表の作成時間、工期の遅れ、手戻り・是正の件数、確認申請の日数、粗利率です。自社の現状を確かめる10問は、無料の業界レポートに載せています。

まとめ

2027年は、GX ZEHの適用とローン減税の期限で性能の根拠が問われ、育成就労で現場の人の構成も変わります。まず「あの人が休むと止まる判断」を一つ選び、90日で会社の記録に残してください。

出典

国土交通省建築着工統計調査報告（令和7年度計、2026年4月30日）
住宅金融支援機構 2025年度フラット35利用者調査（2026年7月24日）
総務省「国勢調査」（大工の人数・年齢構成。国土交通省「住宅分野における建設技能者の確保に向けて」資料）
帝国データバンク木造建築工事業の倒産動向（2026年1-7月、2026年8月10日）
東京商工リサーチ木造建築工事業の倒産（2026年1-10月、2026年11月6日）
国土交通省改正建築基準法・改正建築物省エネ法（2025年4月施行）、省エネ基準の引き上げ（住宅の省エネ性能の特設ページ）
経済産業省・資源エネルギー庁 GX ZEH・GX ZEH-M 定義（2025年9月）、ZEH・ZEH-M委員会資料（2026年9月）
国土交通省住宅ローン減税（令和8年度税制改正）
国土交通省住宅トップランナー制度報告実施要領書（注文戸建住宅編）
資源エネルギー庁省エネルギー小委員会資料（家庭用エアコンの新基準）
厚生労働省育成就労制度、国土交通省建設分野の分野別運用方針
Microsoft 製品ライフサイクル（Windows Server 2016）
国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集2023」表4-1（出生数）

登場人物は公開データから想定した架空の人物です。段取りと性能の判断が一部に集まる構造と悪循環は、上記データから考えられる構造です。